მასალის ინგლისური ვერსიის სანახავად მიჰყევით ბმულს.
მიწის მფლობელის ვინაობის დადგენა ხანდახან რთულია. მიუხედავად იმისა, რომ თითქმის ყველა ქვეყანას აქვს საკუთრების რეგისტრაციის სისტემა, ინფორმაციის ხარისხი და ხელმისაწვდომობის დონე მნიშვნელოვნად განსხვავდება.
მსოფლიო ბანკის ექსპერტების შეფასებით, მსოფლიო მოსახლეობის მხოლოდ 30%-ს აქვს სამართლებრივად რეგისტრირებული უფლება მიწაზე. ამ რიცხვს ხშირად ციტირებენ ხოლმე, თუმცა ბანკი ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ მონაცემი მხოლოდ მიახლოებითია.
უფრო მეტიც, საკუთრების შესახებ ჩანაწერები ხშირად არასრული და არაზუსტია.
„მსოფლიოს ქვეყნების ნახევარზე ნაკლებშია (აფრიკაში მხოლოდ 13%-ს) დედაქალაქში მდებარე კერძო მიწა აზომილი და რეგისტრირებული, რომ აღარაფერი ვთქვათ დედაქალაქის გარეთ არსებულ ტერიტორიაზე, საჯარო სარგებლობის მიწები კი საერთოდ არ არის რეგისტრირებული,” – აღნიშნავს მსოფლიო ბანკის მიწის ექსპერტი კლაუს დეინინგერი 2018 წელს გამოქვეყნებულ ბლოგპოსტში.
ბევრ განვითარებულ ქვეყანაში, მაგალითად: აშშ-ში, გაერთიანებულ სამეფოსა და ჰონგ-კონგში შეიძლება ღირებული ინფორმაციის მოპოვება მიწის საკუთრების საჯარო რეესტრებიდან. ხშირად ჩანაწერები ადგილობრივ დონეზე იწარმოება და ხელმისაწვდომი არ არის ონლაინ თუ ცენტრალურ ეროვნულ რეესტრში.
დეინინგერის მიხედვით, ჩანაწერების წარმოების ციფრული სისტემა მსოფლიოს ქვეყნების მესამედზე ნაკლებს აქვს. საქართველო იმ ქვეყნების სიაშია, რომელსაც ასეთი სისტემა ონლაინ აქვს ხელმისაწვდომი და მისი გამოყენების წესებზე ქვემოთ დეტალურად მოგითხრობთ.
კიდევ ერთ სირთულეს წარმოადგენს ის, რომ პირად ინფორმაციასთან დაკავშირებული რეგულაციები ხშირად ხელს უშლის საკუთრების მფლობელების ვინაობის დადგენას. ეს პრობლემა გვხვდება როგორც განვითარებად, ისე განვითარებულ ქვეყნებში.
GIJN (საგამოძიებო ჟურნალისტიკის გლობალური ქსელი) მაქსიმალურად დაგეხმარებათ მიწის საკუთრების ხელმისაწვდომი ჩანაწერების მოძიებაში. ქვემოთ მოცემულია საერთაშორისო, რეგიონული და ეროვნული რესურსების ბმულები და აღწერილობები.
როგორ გამოვიყენოთ მოპოვებული ინფორმაცია?
უძრავი ქონებით ვაჭრობა ფულის გათეთრებისა და კორუფციის ერთ-ერთი ყველაზე მოსახერხებელი და საყოველთაოდ გავრცელებული საშუალებაა. მფლობელის ვინაობის დადგენა ხშირად საკმაოდ მნიშვნელოვანია ჟურნალისტური გამოძიების მომზადებისას. საკუთრების ჩანაწერები გამოიყენება:
- პოლიტიკოსის ქონების მისაკვლევად;
- ფულის გათეთრების გამოსააშკარავებლად;
- გარემოს წინააღმდეგ მიმართული დანაშაულის გამოსაძიებლად;
- ადგილობრივი მოსახლეობის ექსპლუატაციის ფაქტების გამოსააშკარავებლად;
- კორპორატიული კორუფციის სამხილებლად;
- საფრთხის შემცველ და უკანონო მშენებლობებზე პასუხისმგებელი პირების გამოსავლენად;
- დისკრიმინაციის მოდელების გამოსააშკარავებლად.
GIJN-მა მოაგროვა მიწის საკუთრების ჩანაწერებზე დაყრდნობით შექმნილი ათობით საგამოძიებო სიუჟეტი. იხილეთ ეს რამდენიმე შესანიშნავი მაგალითი.
მიწის საკუთრების ამსახველი სათანადო ჩანაწერების არარსებობა თავისთავად საყურადღებო ამბავია. ამ ბმულზე იხილავთ რესურსებს, რომლებიც დაგეხმარებათ ასეთი სიუჟეტების მომზადებაში.
მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული გარიგებების გამოძიება წარმოადგენდა GIJN-ის ჰამბურგის კონფერენციაზე (2019) გამართული პანელის თემას. Gecko Project-ის მონაწილე ტომ ჯონსონმა წარმოადგინა საინტერესო იდეებით სავსე რჩევების ფურცელი.
რა უნდა ვეძებოთ
მიწის საკუთრების ამსახველ ჩანაწერებზე მუშაობა მოითხოვს შესაბამისი ქვეყნის სამართლებრივი სისტემის შესწავლას:
- საკუთრების უფლებებთან დაკავშირებული რა კანონები მოქმედებს და რისი ასახვა (რეგისტრაცია) მოითხოვება?
- სად ინახება ნაკვეთის საზღვრების ამსახველი ინფორმაცია?
- როგორია ქონების გაყიდვის მარეგულირებელი პროცესი?
- როგორ ფასდება და იბეგრება ქონება?
ასეთ საბაზისო ცოდნას საკვანძო მნიშვნელობა აქვს საკუთრების შესახებ ჩანაწერების ძიებისას. პოტენციური წყაროები მოიცავს ადგილობრივ მოხელეებს, უძრავი ქონების ბროკერებსა და იურისტებს.
ადგილობრივი სიტუაციის ცოდნას დიდი მნიშვნელობა აქვს, რადგან მსოფლიოს სხვადასხვა ქვეყანაში საკუთრების კანონები და მათი ადმინისტრირების ფორმები მკვეთრად განსხვავებულია. სასურველია, მოვიძიოთ ადგილობრივი ექსპერტი, რომელიც ჩანაწერების შესწავლაში დაგვეხმარება.
მიწის საკუთრების ამსახველი ჩანაწერების მართვის მოდელებს შორის მნიშვნელოვანი განსხვავებებია.
ზოგიერთ ადგილას გავრცელებულია გრძელვადიანი იჯარა. შესაბამისად, ნიგერიასა თუ ბელარუსში, მაგალითად, პატრონობის მოწმობა აღნიშნავს მიწის ფლობის უფლებას დროის განსაზღვრული პერიოდის განმავლობაში. ვიეტნამში არ არსებობს კერძო საკუთრება და სანაცვლოდ არსებობს „მიწის გამოყენების უფლების მოწმობა.“ იაპონიაში მიწა და შენობა განიხილება, როგორც ცალკეული და განსხვავებული ერთეულები.
ბრაზილიაში სასოფლო-სამეურნეო მიწების საკუთრების უფლებების ამსახველი მონაცემები ხელმისაწვდომია მხოლოდ ცენტრალიზებულ სახელმწიფო მიწის რეესტრსა და კადასტრში, საქალაქო საკუთრების ადმინისტრირება კი შტატებისა და მუნიციპალიტეტების პასუხისმგებლობაა.
შეერთებულ შტატებში მიწის საკუთრების შესახებ ინფორმაცია აღირიცხება და ინახება ადგილობრივ დონეზე, როგორც წესი, ოლქის რეგისტრატორის ან გადასახადების შემფასებლის სამსახურში.
ბევრგან, განსაკუთრებით სუბსაჰარულ აფრიკაში, მიწების მხოლოდ მცირე პროცენტია რეგისტრირებული ან ტიტულით აღნიშნული. მიწის დიდი ნაწილი, განსაკუთრებით სასოფლო-სამეურნეო მიწა კოლექტიურ საკუთრებას წარმოადგენს, რომელიც საკუთრების ჩვეულებითი წესით იმართება. როგორც წესი, ასეთ მიწებზე საკუთრების უფლების გამო დავა თუ მთავრობის ან კორპორაციების მხრიდან მათი დასაკუთრების მცდელობა ხშირად წარმოშობს კონფლიქტს. საკუთრების ჩვეულებითი წესით მართული მიწების მასშტაბის სანახავად იხილეთ არასამთავრობო ორგანიზაცია Landmark-ის მიერ მომზადებული რუკა.
ასე რომ, ადგილობრივი მდგომარეობის ცოდნა გადამწყვეტი მნიშვნელობისაა.
რა შეიძლება იპოვოთ
ქონების საკუთრების ჩანაწერებში უმეტესად შემდეგი ინფორმაციის პოვნას შეძლებთ:
- მფლობელის სახელი
- მიწის ნაკვეთის მისამართი და კოდი
- საკუთრების საზღვრების გეოგრაფიული აღწერილობა
- მიწის ნაკვეთის მახასიათებლებისა და მასზე განთავსებული შენობების აღწერილობა
- ქონების ბოლო შესყიდვისას გადახდილი ფასი
- წინა შესყიდვების ისტორია
- ამჟამინდელი და წარსული საგადასახადო შეფასებები
- საკუთრების დასაშვები გამოყენება და შეზღუდვები
- მიწის მფლობელის უფლებებისა და შეზღუდვების აღწერილობა
- სასამართლოს მიერ მიწაზე დაწესებული სავალო შეზღუდვა (ვალის გადახდამდე დაკავება)
- ქონებასთან დაკავშირებული სამართლებრივი დავები
- საკუთრებაზე (მიწაზე) განხორციელებულ მშენებლობასთან დაკავშირებული ჩანაწერები, მაგალითად, სამშენებლო ნებართვები
- იპოთეკური სესხი, რომლითაც დატვირთულია ქონება
Cadasta Foundation-ის ვებგვერდზე შეგიძლიათ იხილოთ ამომწურავი მიმოხილვა.
რისი პოვნა შეიძლება გართულდეს
ბევრ ქვეყანაში პირადი ინფორმაციის დაცვის კანონი ზღუდავს მიწის მესაკუთრის ვინაობის გამჟღავნებას. მიუხედავად იმისა, რომ გამჭვირვალობას ეს ხელს არ უწყობს, ასეთი კონფიდენციალობა ზოგიერთი მიწათმფლობელისთვის მისაღებია, როგორც ძალაუფლების მქონეთაგან თავდაცვის საშუალება.
კონფიდენციალობა არსებობს არამხოლოდ ბევრ აფრიკულ და აზიურ ქვეყანაში, არამედ ზოგიერთ ევროპულ ქვეყანაშიც, მაგალითად, გერმანია, ბელგია და ესპანეთი. ამის საპირისპიროდ, ნიდერლანდები და ესტონეთი შედიან იმ ქვეყნების ჩამონათვალში, რომლებსაც გამჭვირვალე და ონლაინგასაჯაროებული სისტემები აქვთ.
მაშინაც კი, როცა მიწის მესაკუთრის შესახებ ინფორმაცია ხელმისაწვდომია, შეიძლება, შეგაფერხოთ ფინანსურმა და წვდომასთან დაკავშირებულმა ბარიერებმა. ზოგიერთი ქვეყანა (იამაიკა, გაერთიანებული სამეფო) ასეთი ინფორმაციისთვის არცთუ მცირე გადასახადს ითხოვს.
ამას გარდა, რეესტრი შეიძლება დაუცველი იყოს კორუფციისა და მცდარი ინფორმაციისაგან. შესაბამისად, მონაცემების სიზუსტე და ხარისხი ზოგჯერ საეჭვოა. შეიძლება, შენიღბული იყოს ნამდვილი მესაკუთრის ვინაობა, მაგალითად, ნათესავის ან ფიქტიური კორპორაციის სახელით. ამას მივყავართ შემდეგ სირთულემდე: ვინ ფლობს ქონებას? შეიძლება, საქმე გვქონდეს სიმულაციისა და გზა-კვალის არევის მცდელობასთან.
მხოლოდ რამდენიმე ქვეყანაში თუ მოეთხოვებათ უძრავი ქონების აგენტებს საეჭვო ქცევის შესახებ შეტყობინება. ევროპარლამენტის კვლევის სამსახურის 2019 წლის თებერვლის პუბლიკაცია, „ფულის გათეთრება უძრავი ქონების ტრანზაქციების მეშვეობით“, ამომწურავ მიმოხილვას გვთავაზობს და აღნიშნავს, რომ „საეჭვო ტრანზაქციების შესახებ შეტყობინების ვალდებულება შეზღუდულია უძრავი ქონების სფეროში, რაც უთუოდ საჭიროებს გაუმჯობესებას.“
სად ვეძებოთ
ექსპერტებს სასაცილოდ არ ჰყოფნით აზრი, რომ შეიძლება არსებობდეს ცენტრალური საერთაშორისო სია, სადაც მოიძებნებოდა სხვადასხვა ქვეყნის მიწის საკუთრების ჩანაწერები. ასეთი არ არსებობს.
თუმცა, GIJN-მა გამოავლინა რამდენიმე შესანიშნავი საწყისი წყარო. საკუთრების შესახებ ჩანაწერები თვისებრივად ეროვნულია, ასე რომ ადგილობრივი კვლევა საუკეთესო დასაწყისია. მაგრამ სად უნდა ვეძებოთ? ქვემოთ ნახავთ ინფორმაციას ოფიციალური ეროვნული წყაროების შესახებ. ეს რესურსები დავყავით რეგიონების მიხედვით, რათა შეგეძლოთ, უფრო მარტივად მოიძიოთ საკუთარი ინტერესის სფერო.
რეგიონული ინფორმაციის შემდეგ ჩამოვთვალეთ რამდენიმე სასარგებლო „საერთაშორისო წყარო“. მათგან ერთ-ერთი, მსოფლიო ბანკის „ბიზნესსაქმიანობის ანგარიში“, მოიცავს ამომწურავ ინფორმაციას 190 ქვეყანაში ქონებასთან დაკავშირებული ეროვნული რეესტრების, კანონებისა და რეგულაციების შესახებ. ამით დაგეხმარებით, სასარგებლო მასალის მოძიებაში.
დამატებითი საერთაშორისო წყაროები ნაკლებად დეტალურია, თუმცა ცალკეულ ქვეყნებში მოქმედი სამართლებრივი ჩარჩოებისა და მიწის გამოყენების რეჟიმების საერთო კონტექსტს გვთავაზობს.
ევროპული წყაროები
ევროპის სამართალწარმოების ელექტრონული პორტალი (European e-Justice Portal): ევროსაბჭოს ეს მონაცემთა ბაზა მოიცავს ქვეგვერდებს, რომლებზეც აღწერილია სხვადასხვა სახელმწიფოს მიწის რეესტრები და მათი შესაბამისი ბმულები.
Eurographics არის არაკომერციული ასოციაცია, რომელიც წარმოადგენს ევროპის სხვადასხვა სახელმწიფოს კარტოგრაფიულ, საკადასტრო და სარეგისტრაციო უწყებებს. ასოციაციის ვებგვერდზე „წევრების“ (“Members”) სექციაში მოცემულია დიდი მოცულობის ინფორმაცია (გვერდი, ასევე, აქვეყნებს EuroGlobalMap-ს, რომელზეც ასახულია სხვადასხვა სახელმწიფოს ოფიციალური წყაროებიდან აღებული საჯარო მასალა).
ევროპის მიწის რეგისტრაციის ასოციაცია: სხვადასხვა სახელმწიფოში მოქმედი სარეგისტრაციო სისტემების თაობაზე სახელმწიფო მოხელეების გამოკითხვის (2018) შედეგები მოცემულია ევროპის მიწის სარეგისტრაციო და საკადასტრო სისტემების გვერდზე, თუმცა ონლაინბმულების გარეშე. მიწის რეგისტრაციის საკითხებთან დაკავშირებული ინფორმაციისთვის იხილეთ წევრების საკონტაქტო ჩამონათვალი, რომელშიც მითითებულია თითოეული ქვეყნის მარეგულირებელი ორგანო.
გაეროს ევროპის ეკონომიკური კომისია: გაეროს დაქვემდებარებული ეს უწყება მუშაობს მრავალი სხვადასხვა, მათ შორის, საცხოვრებელი ფართისა და მიწის საკუთრების მიმართულებით. მისი რამდენიმე ანგარიში ოდნავ მოძველებული, თუმცა, კვლავ აქტუალურია. ერთი 2014 წლისაა, მეორე – 2005-ის: მიწის ადმინისტრირების სისტემების კვლევა და მიწის ადმინისტრირების ევროპული და ჩრდილოეთ ამერიკული სისტემების კატალოგი.
2014 წლის ანგარიშის დანართში იხილავთ კვლევაში მონაწილე 25 ქვეყნის რეგისტრაციის სისტემებთან დაკავშირებულ დამატებით სიღრმისეულ ინფორმაციას: ავსტრია, ბელარუსი, ბელგია, ბულგარეთი, გაერთიანებული სამეფო (ინგლისი და უელსი), გერმანია, დანია, ესპანეთი, ესტონეთი, ირლანდია, ისრაელი, იტალია, კვიპროსი, ლატვია, ლიტვა, მალტა, ნიდერლანდები, რუმინეთი, საქართველო, სერბეთი, სომხეთი, ფინეთი, ყირგიზეთი, შვედეთი და ხორვატია.
რუსეთის შესახებ ინფორმაციისთვის ეწვიეთ უძრავი ქონების გაერთიანებული სახელმწიფო რეესტრის გვერდს (ინგლისურ ენაზე), სადაც მოცემულია მიწის საკუთრების ამსახველი ოფიციალური ჩანაწერები და უძრავი ქონების სიები, ასევე, სხვადასხვა მომსახურება, მაგალითად, სახელმწიფო საკადასტრო შეფასება. საკადასტრო გეგმა და მფლობელების სახელების ჩამონათვალი შეგიძლიათ იხილოთ „როსრეესტრის“ ვებგვერდზე დარეგისტრირების შემდგომ, თუმცა იგი უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომი არ არის. ასევე, იხილეთ მსოფლიო ბანკის ბიზნესსაქმიანობის ანგარიში და გლობალური ღია მონაცემების ინდექსი, რომლებიც აღწერილია ქვემოთ, საერთაშორისო წყაროების განხილვისას.
n-vestigate metabase (რუსული) წარმოადგენს მონაცემთა ბაზების სიას და მოიცავს აღმოსავლეთ ევროპისა და ევროკავშირის ქვეყნების საკადასტრო მონაცემებს. იმისათვის, რომ შეავიწროვოთ საძიებო ველი, მონიშნეთ „მიწის განკარგვისა და ფლობის“ სექტორი, რომელიც აერთიანებს 26 ქვეყნის მონაცემების ამსახველ 33 ბმულს.
საჯარო მომსახურებები რუკაზე (PDOK) წარმოადგენს უფასო პლატფორმას, რომელიც ასაჯაროებს ჰოლანდიის ხელისუფლების მიერ აღრიცხულ გეომონაცემებს.
ჩრდილოეთ ამერიკა
აშშ-ში მიწის საკუთრების ჩანაწერებს აწარმოებს 3,100-ზე მეტი იურისდიქცია. ყველა ასეთი დოკუმენტი საჯაროა.
საკუთრებისა თუ ტიტულის ამსახველი და სხვა მსგავსი დოკუმენტაცია, ძირითადად, ინახება საოლქო და მუნიციპალურ დონეებზე ისეთი უწყებებში, როგორებიცაა რეგისტრატორის სამსახური (recorder’s office) ან საკუთრების დოკუმენტების რეესტრი (registrar of deeds). ქონების შემფასებლის სამსახურს აქვს საგადასახადო ვალდებულების განსაზღვრის მიზნით აღრიცხული ქონების ამსახველი დოკუმენტები, რომელთაგან ბევრი ხელმისაწვდომია ონლაინ (ერთ-ერთი გამოთვლის თანახმად, 1,400 იურისდიქციაში).
თუმცა ძიების მეთოდები განსხვავდება. ხანდახან საჭიროა რეგისტრაცია. როგორც წესი, შეიძლება სახელით, მისამართითა თუ საკუთრების კოდით ძიება. ზოგჯერ ხელმისაწვდომია რუკებიც. ზოგიერთგან შეუძლებელია მესაკუთრის სახელით ძიება.
რამდენიმე კომერციული საიტი მიგითითებთ, სად არის განთავსებული საკუთრების ამსახველი ოფიციალური ჩანაწერები: NetrOnline, OnlineSearches, Trulia, Search და SearchSystems.net (ყველა მათგანი კომერციული პროვაიდერია, რომელიც საძიებო მომსახურებას ყიდის).
მიწის ჩანაწერების საკვლევად კომერციული სერვისის გამოყენება გონივრული ინვესტიციაა გამომძიებლისთვის, განსაკუთრებით, როცა მას არ აქვს საკმარისი ინფორმაცია კონკრეტული ტერიტორიის შესახებ. LexisNexis მომხმარებელს სთავაზობს წვდომას პირადი საკუთრების 5.6 მილიარდ ჩანაწერზე, მათ შორის, ქონების ამსახველ დოკუმენტაციაზე, იპოთეკისა (გირაოსა) და ქონების შემფასებლის ოქმებზე.
მნიშვნელოვანი ინფორმაციის მიღება შეიძლება საკუთრების გაყიდვაზე ორიენტირებული სერვისებისგანაც, რაც, როგორც წესი, ეყრდნობა ოფიციალურ დოკუმენტაციას და უფასოა. შეამოწმეთ ისეთი საიტები, როგორებიცაა: Zillow, Trulia ან Realtor.com. კომერციული საკუთრების სიები იხილეთ Loopnet.com-ზე.
კანადაში უძრავი ქონების ჩანაწერები აღირიცხება თითოეულ პროვინციაში. ათივე პროვინციას აქვს ონლაინსისტემა. ესეც შესაბამისი ბმულები: ბრიტანეთის კოლუმბია, ალბერტა, სასკაჩევანი, მანიტობა, ონტარიო, ნიუ-ბრუნსვიკი, ნოვა-სკოტია, კვებეკი, პრინცი ედვარდის კუნძული და ნიუფაუნდლენდი. როგორც წესი, საჭიროა რეგისტრაცია და გადასახადი, რომელიც ზოგჯერ შეუფერებლად ძვირია.
არსებობს ბევრი კომერციული სერვისი, რომლებიც სიხარულით დაგეხმარებათ ინფორმაციის ძიებაში, მათ შორის: Title Searchers, EasyPPSA და SpeedySearch. ზოგიერთი პროვინცია მომხმარებელს აწვდის რეგიონული მკვლევარი ექსპერტების ჩამონათვალს.
აფრიკა
New America-ს საკადასტრო და მიწის საკუთრების მართვის უწყებების ჩამონათვალი: ეს უნიკალური სია, რომლითაც GIJN-იც სარგებლობს, 2018 შეიმუშავა ამერიკულმა ანალიტიკურმა ცენტრმა New America. ჩამონათვალი მოიცავს 50 აფრიკული სახელმწიფოს შესაბამისი უწყებების სახელებსა და მისამართებს. სხვა პროექტებთან ერთად, New America ახორციელებს პროგრამას სახელწოდებით საკუთრების უფლებების მომავალი.
სამხრეთ აფრიკაში მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული ინფორმაციის წყაროები და მათი ინსტიტუციური კონტექსტი წარმოადგენს სამხრეთ აფრიკის სამეცნიერო და ინდუსტრიული კვლევის საბჭოსა (CSIR) და მიწის პორტალის ფონდის (Land Portal Foundation) ანგარიშს, რომელსაც მოჰყვა კიდევ ერთი თანმხლები ანგარიში,მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული ინფორმაციის ამჟამინდელი მდგომარეობა სამხრეთ აფრიკაში.
Focus on Land in Africa: არასამთავრობო ორგანიზაციის ეს ვებგვერდი მოიცავს 16 აფრიკული ქვეყნის ზოგად ინფორმაციას, მაგალითად, მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებულ ეროვნულ კანონმდებლობას.
Africa Check-მა შეაჯამა მიწის საკუთრების კანონებსა და ჩანაწერებთან დაკავშირებული ანგარიშები ნიგერიასა და სენეგალში (ხელმისაწვდომია ფრანგულ ენაზე).
Trimble-ის მიწის ადმინისტრირების მეთოდები გვთავაზობს 15 აფრიკული ქვეყნის წიაღისეულის მოპოვებისა და სხვა სახის კონცესიების რუკებს.
Place-ის ერთ-ერთი სტატიის თანახმად, კონგოს დემოკრატიული რესპუბლიკის მთავრობამ ონლაინსივრცეში გამოაქვეყნა ყველა სატყეო კონცესია. სტატიაში ეწერა: „კონგოს რესპუბლიკა, როგორც კამერუნი, აქვეყნებს ზოგიერთ კონტრაქტს ფიზიკური ფორმით თავის journal officiel-ში [ოფიციალურ ჟურნალში], თუმცა არა სისტემატურად. უფრო მოშორებით მყოფი ლიბერია, ასევე, აქვეყნებს სატყეო კონტრაქტებს, ხოლო სიერა-ლეონემ აიღო სასოფლო-სამეურნეო კონტრაქტების უმრავლესობის გამოქვეყნების ვალდებულება.”
ასევე, იხილეთ მსოფლიო ბანკის ბიზნესსაქმიანობის ანგარიში და გლობალური ღია მონაცემების ინდექსი, რომელიც აღწერილია ქვემოთ, საერთაშორისო წყაროების განხილვისას.
აზია/წყნაროკეანეთი
ინდოეთს აქვს ეროვნული პორტალი, სადაც მითითებულია შტატების ონლაინრეესტრების ბმულები. ყოველ შტატს აქვს მიწის საკუთრების ამონაწერების/რეგისტრაციის საკუთარი საინფორმაციო სისტემა. მაგრამ მიწის საკუთრების ჩანაწერების გაციფრულების პროცესი არასრულია და საჭირო იქნება მყარი ასლების კვლევაც. აქ მოცემულია მიწის რეგისტრაციის პროცესის ფონური ანგარიში.
Land Conflict Watch რუკაზე ასახავს ინდოეთში მიწასთან დაკავშირებულ კონფლიქტებს და გვთავაზობს თითოეული კონფლიქტის მაკროსურათსა და დეტალებს.
Gecko Project-ისა და Mongabay-ის ნებართვებზე დაკვირვება: როგორ გამოვავლინოთ კორუფციის „წითელი დროშები“ ინდონეზიაში მიწის საკუთრების ხელშეკრულებებში წარმოადგენს კორპორატიული მფლობელობისა და მიწის გამოყენების ნებართვების შესახებ ინფორმაციის მოძიების მეთოდების აღწერილობას (2019). მიუხედავად იმისა, რომ მეთოდოლოგია ინდონეზიაზეა ორიენტირებული, მისი უფრო ფართოდ გამოყენებაც შეიძლება.
ჩინეთის მიწის საკუთრების რეესტრი (ჩანაწერები) თეორიულად საჯაროა, მაგრამ, სინამდვილეში, მხოლოდ უშუალოდ მფლობელებისა და ავტორიზებული პირებისთვისაა ხელმისაწვდომი. მიწის კერძო მფლობელობა ჩინეთში დაშვებული არ არის, მაგრამ კერძო პირმა (იურიდიულმა / ფიზიკურმა) შეიძლება მოიპოვოს მიწის გამოყენების უფლება. შანხაის სისტემის კვლევაში მსოფლიო ბანკმა მიუთითა ონლაინრეესტრის URL, მაგრამ აღნიშნა, რომ წვდომა დაშვებულია მხოლოდ „შუამავლებისა და დაინტერესებული მხარეებისთვის.“
მსგავსი შეზღუდვა მოქმედებს ჯაკარტაში (ინდონეზია) რეესტრზე და რუკის ინფორმაციაზე წვდომის შემთხვევაშიც. იხილეთ მსოფლიო ბანკის „ბიზნესსაქმიანობის ანგარიშის“ შესაბამისი ჩანაწერი.
საპირისპიროდ, ჰონგ-კონგის რეესტრზე წვდომა თავისუფალია. სინგაპურს რაც შეეხება, ეწვიეთ ამ ოფიციალურ ვებგვერდს.
New America-ს 2018 წლის ივლისის ანგარიშში აღნიშნულია მიწის საკუთრების ჩანაწერების გაციფრულების მნიშვნელობა პაკისტანში, პუნჯაბის პროვინციაში. ანგარიში აღწერს განხორციელებულ რეფორმებს, მათ შორის, ჩანაწერების ონლაინგასაჯაროებას.
აზიური ქვეყნების უმრავლესობის მიწის რეგისტრაციის პრაქტიკა დეტალურადაა გაწერილი მსოფლიო ბანკის ბიზნესსაქმიანობის ანგარიშში. ასევე, იხილეთ გლობალური ღია მონაცემების ინდექსი.
ავსტრალიისთვის იხილეთ თითოეული პროვინციის საიტი, რომლებიც თავმოყრილია აქ.
ლათინური ამერიკა
მექსიკის კერძო საკუთრების ამსახველ ჩანაწერებს აწარმოებს Registro Público de la Propiedad Federal (ფედერალური საკუთრების საჯარო რეესტრი).
ბრაზილიას არ აქვს ეროვნული რეესტრი. შტატებისა და მუნიციპალიტეტების დონეებზე ნებისმიერ მხარეს შეუძლია მოითხოვოს ამონაწერი და შესაძლებელია ჩანაწერების ელექტრონული, დაუმოწმებელი წერილობითი ასლების ამოღება უძრავი ქონების არაერთი სხვადასხვა რეესტრიდან. იხილეთ სან-პაულოს სისტემის აღწერილობა მსოფლიო ბანკის ამ ანგარიშში.
კოლუმბია: შეგიძლიათ, ნახოთ, მფლობელობის ისტორია და უფლებრივი შეზღუდვის არარსებობის მოწმობა (“certificado de tradición y libertad”) სანოტარო და სარეგისტრაციო უწყებების ზედამხედველობის სამსახურში (Superintendencia de Notariado y Registro). ნებისმიერ პირს შეუძლია გამოითხოვოს ეს მოწმობა (ანაზღაურების სანაცვლოდ) Superintendencia de Notariado y Registro-ს ვებგვერდის საშუალებით, რომელიც მოიცავს სამართლებრივ ინფორმაციას ქვეყანაში არსებული კერძო საკუთრების შესახებ.
არგენტინა: იხილეთ Registro de la Propiedad Inmueble (უძრავი ქონების რეესტრი)
ელ-სალვადორი, გვატემალა, ჰონდურასი, პანამა და ნიკარაგუა: ამ ხუთ ქვეყანაში რეესტრების შესახებდეტალური ინფორმაციისათვის იხილეთ საკვებისა და სოფლის მეურნეობის ორგანიზაციის 2007 წლის ანგარიში.
ლათინური ამერიკის ქვეყნების უმრავლესობაში მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული პრაქტიკის შესახებ დეტალური ინფორმაცია შეგიძლიათ იხილოთ მსოფლიო ბანკის ბიზნესსაქმიანობის ანგარიშში და ზემოთ ჩამოთვლილ სხვა საერთაშორისო წყაროებში. მსოფლიო ბანკის ანგარიში მოიცავს სხვადასხვა სახელმწიფოს ვებგვერდების ბმულებს და უთითებს, რა ინფორმაციის პოვნა შეიძლება. ასევე, იხილეთ გლობალური ღია მონაცემების ინდექსი.
საერთაშორისო წყაროები
მსოფლიო ბანკის ბიზნესსაქმიანობის ანგარიში: მსოფლიოს 190 ქვეყანაში ბიზნესსაქმიანობის დაბრკოლებების ამსახველ ამ მასშტაბურ შეფასებით ანგარიშში მიწის საკუთრების ჩანაწერებთან დაკავშირებულ საკმაოდ დიდი მოცულობის ინფორმაციას მიაგნებთ. აქ ნახავთ პასუხისმგებელი უწყებების ჩამონათვალს და, ხშირ შემთხვევაში, ვებგვერდების ბმულსაც. შეგიძლიათ, ასეთი მეთოდი სცადოთ: დააჭირეთ “Rankings” („რეიტინგები“), შემდეგ შეარჩიეთ ქვეყანა და გადადით Registering Property (საკუთრების რეგისტრაციის) ნაწილზე. ყურადღება არ მიაქციოთ მაკროდასკვნებს და აირჩიეთ ქვეყანა. თითოეული ქვეყნის გვერდის ბოლოში მოცემულია “Details” („დეტალების“) განყოფილება. ერთ-ერთს ეწოდება “Details … Procedure Time and Cost” („დეტალები… პროცედურის დრო და ხარჯი“), ხოლო მეორეს “Details … Measuring Quality” („დეტალები… ხარისხის შეფასება“).
პირველი, ძირითადად, აღწერს საკუთრების რეგისტრაციის ეროვნულ სისტემას, ხოლო მეორე მეტ წვდომას გაძლევთ ინფორმაციაზე. ზოგიერთ შემთხვევაში, ინფორმაცია ეხება მიწის საკუთრების სისტემების გამჭვირვალობას თითოეული ქვეყნის უდიდეს ქალაქში. ასე რომ, ქალაქთან დაკავშირებული ინფორმაცია უფრო სანდოა და გამყარებულია ონლაინმონაცემთა ბაზების ბმულებით (ასეთების არსებობის შემთხვევაში). ეროვნული რეესტრი მითითებულია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ქალაქი შედის რეესტრის ერთიან სისტემაში. საერთო ჯამში, აქ მოცემული ფონური ინფორმაცია უფრო დამაჯერებელია და სასარგებლო დეტალების მიგნების შესაძლებლობას გაძლევთ. ბანკის კიდევ ერთი პროექტი, მიწის მართვის შეფასების ჩარჩო, წარმოადგენს დიაგნოსტიკურ ინსტრუმენტს, რომელიც უზრუნველყოფს მიწის მართვის სისტემების ობიექტურ შეფასებას 40-ზე მეტ ქვეყანაში. ერთ-ერთი ინდიკატორია “4.4 Public provision of land information” (4.4 „მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული ინფორმაციის საჯაროობა“).
საკვებისა და სოფლის მეურნეობის ორგანიზაციას (FAO) აქვს სხვადასხვა სახელმწიფოს კანონების მონაცემთა ბაზა, FAOLEX. განსაკუთრებით საინტერესოა „მიწისა და ნიადაგის“ ნაწილი. FAO-ს ცალკე აქვს გენდერისა და მიწის საკუთრების უფლებების მონაცემთა ბაზა (GLRD), რომელიც იკვლევს მიწის ფლობის უფლებებთან დაკავშირებულ გენდერულ უთანასწორობას და მოიცავს ქვეყნების პროფილებს, გენდერულ და მიწასთან დაკავშირებულ სტატისტიკასა და ახლახან შემუშავებულ სამართლებრივი შეფასების ინსტრუმენტს (LAT).
USAID Land Links (მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული ბმულები): ეს ვებგვერდი არათუ აღწერს აშშ-ის მთავრობის მიერ გაცემულ საგარეო დახმარებას მიწის ფლობასთან დაკავშირებულ საკითხებში, არამედ მოიცავს დაახლოებით 70 ქვეყანასთან დაკავშირებულ ინდივიდუალურ გვერდს. აირჩიეთ ქვეყანა, შემდეგ, აირჩიეთ “Land” („მიწა“). “Land Use” (“მიწის გამოყენება“) გრაფის ქვეშ წაიკითხეთ სექცია სახელწოდებით “Legal Framework” („სამართლებრივი ჩარჩო“) საკუთრების უფლებების კანონისა და კონსტიტუციური დებულებების შესახებ დეტალური ინფორმაციისათვის. იქვე ნახავთ მიწის გამოყენების ისტორიას და იმას, თუ როგორ მოიპოვება მიწის საკუთრების უფლება. USAID გვთავაზობს თითოეული ქვეყანაში მოქმედი სისტემის ანალიტიკურ შეფასებას და ადარებს სხვებს.
Land Portal: ამ არასამთავრობო ორგანიზაციის ვებგვერდს აქვს ქვეყნების სექცია. მასში შედის დაახლოებით 67 ქვეყნის (ძირითადად, სუბსაჰარული აფრიკის, ლათინური ამერიკისა და სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის სახელმწიფოები) „პორტფელი“, რომელიც გვაწვდის მიწის მართვისა და მიწის ათვისების სიღრმისეულ კონტექსტს. “Data” („მონაცემთა“) სექცია მოიცავს მიწის ფლობასთან დაკავშირებული სხვადასხვა მონაცემის 37 ბაზისა და მიწასთან დაკავშირებული სპეციფიკური საკითხების 650-ზე მეტი „ინდიკატორის“ ბმულებს. ასევე, იხილეთ, გვერდი “მიწის მართვის საკითხები კონტექსტში“. ვებგვერდს აქვს მიწის საკუთრების შესახებ საერთაშორისო სიახლეების შესახებ შეტყობინების ძალიან კარგი აგრეგატორი.
გლობალური ღია მონაცემების ინდექსი: „ღია ცოდნის ქსელის“ ამ რესურსში რანჟირებულია დაახლოებით 100 ქვეყანა 15 ტიპის სამთავრობო მონაცემის ღიაობის მიხედვით. შეიძლება იპოვოთ სხვადასხვა სახელმწიფოს მიწის საკუთრების სისტემებთან დაკავშირებული ზოგიერთი სასარგებლო მონაცემი. დააჭირეთ “places” („ადგილებს“) გვერდის ზედა ნაწილში და შემდეგ ქვეყნის სახელწოდებას. თითოეული ქვეყნის “breakdown” სიაში („ჩამონაშალში“), აირჩიეთ “land ownership” („მიწის საკუთრება“) და შემდეგ “meta data” („მეტამონაცემები“) და / ან “details” („დეტალები“).
Land Matrix – ინვესტიციების გლობალური რუკა: ეს ინტერაქტიული რუკა აერთიანებს მიწის მსხვილი შესყიდვების შესახებ მონაცემებს, რომლებიც კატეგორიზებულია როგორც ინვესტორების, ისე სამიზნე ქვეყნების მიხედვით. მონაცემთა წყებაზე გადასვლით ნახავთ ინვესტორების აღწერილობას (მათ შორის, კომპანიის სახელსა და წარმოშობის ქვეყანას), ინვესტიციის ზომასა და პროექტის სტატუსს. ინფორმაცია უწყვეტად ახლდება, მაგრამ ავტორები აღიარებენ ბაზის არასრულყოფილებას, რადგან „როგორც სამწუხაროდ ცნობილია, მიწის კონტრაქტები გაუმჭვირვალეა.”
LandMark: ამ არასამთავრობო ორგანიზაციის მიერ შექმნილი ადგილობრივი (აბორიგენული) და სათემო მიწების გლობალური პლატფორმა აჩვენებს მსოფლიოს სხვადასხვა ქვეყანაში კოლექტიურ საკუთრებასა და სარგებლობაში არსებული მიწების გეოსარეგისტრაციო ინფორმაციას. საიტი წარმოადგენს სხვადასხვა ადგილობრივი, ეროვნული და რეგიონული მცდელობის კონსოლიდაციას, რომელთა მიზანიცაა ერთიანი გლობალური პლატფორმის ფარგლებში აბორიგენული და სათემო მიწების აზომვა (რუკაზე დატანა).
Investigative Dashboard: ორგანიზებული დანაშაულისა და კორუფციის გაშუქების პროექტის მიერ შექმნილი ეს რესურსი უთითებს მიწის რეესტრების ჩამონათვალს თითოეული ქვეყნისთვის განკუთვნილ სექციაში. დოკუმენტების ძიება დაიწყეთ აქ (დააჭირეთ “search”-ს („ძიება“) გაფართოებული ძიების ვარიანტების სანახავად).
Cadastral Template ასევე საინტერესო საიტია, რომელიც უფრო და უფრო მეტ ქვეყანას ფარავს და წყაროების საკმაოდ მრავალფეროვან რესურსს გვთავაზობს. ექსპერტებს (მითითებულია სახელები და საკონტაქტო ინფორმაცია) დაწერილი აქვთ ანგარიშები (ზოგიერთი ძველია, თარიღი მაინც გადაამოწმეთ) 57 ქვეყნის შესახებ. ამ ანგარიშებში დეტალურადაა აღწერილი მიწის რეგისტრაციისა და კარტოგრაფიული (რუკაზე ასახვის) რეჟიმების ისტორია და ფუნქციონირება, ასევე, მითითებულია სხვადასხვა შესაბამისი პროფესიული ორგანიზაცია და რეკომენდებულია რეფორმები.
კიდევ სად მოვიძიოთ ჩანაწერები
მიწის საკუთრების ამსახველი ჩანაწერები მფლობელის ვინაობის დადგენის ერთადერთ საშუალებას არ წარმოადგენს.
შეიძლება, ნაყოფიერი აღმოჩნდეს ქონებრივი დავების, განქორწინებების, საგადასახადო და ვალაუვალობის საქმეების შესახებ სასამართლო საოქმო ჩანაწერების მოჩხრეკვაც.
შეერთებულ შტატებში კი სხვადასხვა კომერციული მომსახურება, როგორიცაა, მაგალითად, LexisNexis, შეიძლება გამოიყენოთ არამხოლოდ აშშ-ის საკუთრების ამსახველი ჩანაწერების, არამედ, ასევე, სასამართლო სარჩელების ინტეგრირებული კვლევის მიზნით.
ზოგიერთი მკვლევარი ხანდახან ახერხებს მთავრობის ოფიციალური ბიულეტენებისა და საკუთრების ჩანაწერების ამსახველი სამთავრობო პუბლიკაციების გამოყენებასაც. აქ შეიძლება მიაგნოთ მიწის გამოყენების სტატუსის ცვლილებების შესახებ განთავსებულ თხოვნებსა და სამშენებლო ნებართვებთან დაკავშირებულ ინფორმაციას.
შეიძლება, ასევე, მიაგნოთ მიწასთან დაკავშირებული უფლებების სხვადასხვა ტიპებს. მაგალითად, ტანზანიაში აქვთ პორტალი, სადაც რუკაზე დატანილია წიაღისეულის მოპოვების უფლებები.
შეიძლება, ასევე, გამოგადგეთ ინფორმაცია საფერმერო (სასოფლო-სამეურნეო) სუბსიდიების გადახდის შესახებ. ევროკავშირის ქვეყნებისთვის იხილეთ FarmSubsidy.org, რომელიც 2019 წელს თანდათანობით აბრუნებდა საიტზე სრული ძიების შესაძლებლობას. აქ მოცემულია მონაცემთა არქივი; ხოლო რამდენიმე უფრო ძველი არქივი შეგიძლიათ, იხილოთ ამ ბმულზე.
აშშ-ის შემთხვევაში, იხილეთ EWG-ის საფერმერო სუბსიდიების მონაცემთა ბაზა.
გარდა სამთავრობო ჩანაწერებისა, შეგიძლიათ, ასევე, შეამოწმოთ კომპანიების ანგარიშები და ვებგვერდები, მედიარეპორტაჟები, რეკლამები და სოციალური მედია.
შეიძლება, გადააწყდეთ ჰაერიდან გადაღებულ გამოსახულებებსაც. არასამთავრობო ორგანიზაცია Sentry-მ ანგარიშში სახელწოდებით War Crimes Shouldn’t Pay (“ომის დანაშაულისთვის არავინ იხდის“) გამოიყენა Google Earth Pro-ს საჯაროდ ხელმისაწვდომი სატელიტური გამოსახულებები, რათა გამოეკვლია სამხრეთ სუდანში მთავრობის მოხელეების კუთვნილი უძრავი ქონება.
იხილეთ GIJN-ის სატელიტურ გამოსახულებებთან დაკავშირებული რესურსები.
კერძო სექტორსაც შეუძლია დახმარება
ოფიციალური სამთავრობო წყაროების კვლევის პროცესში ერთ-ერთი დამხმარე რესურსია უძრავი ქონების ბიზნესთან დაკავშირებული კომერციული მომსახურებების შესწავლა.
უძრავი ქონების სიები, ე.წ. „proptech-ის“ („ქონების ტექნოლოგიების“) მოძრაობის განვითარების კვალდაკვალ, უფრო და უფრო მეტ ქვეყანაშია უფასო და ონლაინ ხელმისაწვდომი. ასეთ სიებში მითითებული ინფორმაცია მრავალფეროვანია. ინოვაციური საიტები ფარავს საცხოვრებელი და კომერციული ფართის შესყიდვის, ქირავნობის, გაყიდვის, მოწყობის (დიზაინის), მშენებლობისა და მართვის სხვადასხვა ფორმას.
უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული მომრავლებული ონლაინმომსახურებებიდან რამდენიმემ შეიძლება ინფორმაციისთვის მოგთხოვოთ გადასახადი და ზოგჯერ გადახდა ღირს. აშშ-ში, სულ მცირე, 12 კომპანია აგროვებს და აახლებს როგორც მთლიანი შტატების, ისე ადგილობრივ მონაცემებს.
იხილეთ ისეთი სახელმწიფო საიტები, როგორებიცაა Zillow აშშ-ში ან Loopnet.com, სადაც აღრიცხულია აშშ-ში არსებული კომერციული ქონება. ასევე, იხილეთ Windeed სამხრეთ აფრიკაში, Lianjia ჩინეთში, Magic Bricks ინდოეთში და ა. შ.
ასევე, არსებობს საერთაშორისო სივრცეზე ორიენტირებული ონლაინგვერდებიც, თუმცა, უმეტესობა ფოკუსირებულია ფეშენებელურ ვილებზე, როგორიცაა, მაგალითად, Dow Jones-ის Mansion Global. ამ კატეგორიაში შეგიძლიათ იხილოთ Global Listings, რომელიც მოიცავს 100-ზე მეტი ქვეყნიდან აღრიცხულ მილიონობით საკუთრებას.
ორ წელიწადში ერთხელ განახლებადი „უძრავი ქონების გამჭვირვალობის გლობალური ინდექსი“ (Global Real Estate Transparency Index), რომელიც მოიცავს 100 ქვეყანასა და 158 ქალაქს, „სტაბილურად უმჯობესდება, თუმცა ფეხს ვერ უწყობს სწრაფად მზარდ მოლოდინებს“, როგორც 2018 წლის ანგარიშშია აღნიშნული. რანჟირებას უზრუნველყოფს ჩიკაგოში მდებარე კომპანია Jones Lang LaSalle, Inc.; რანჟირება ეყრდნობა ადგილობრივი ექსპერტების მიერ 186 სხვადასხვა ფაქტორის შეფასებას, რომელთაგან შვიდი სარეგისტრაციო (რეესტრში წარსადგენ) ინფორმაციას უკავშირდება (თუმცა ჩაშლილი კითხვები გასაჯაროებული არ არის). საერთო ჯამში, გაერთიანებულ სამეფოს გამჭვირვალობის ყველაზე მაღალი, ვენესუელას კი ყველაზე დაბალი მაჩვენებელი აქვს.
კიდევ ვინ?
ვინ არის ჩართული სისტემაში და ვის შეიძლება ჰქონდეს ინფორმაცია საკუთრების შესახებ?
უძრავი ქონების ბროკერები, ბანკები, სადაზღვევო კომპანიები და ა.შ. უშუალოდ არიან დაინტერესებული შემსყიდვლებითა და გამყიდველებით.
პოტენციური წყაროების ვინაობა განსხვავდება ადგილმდებარეობის მიხედვით. ზოგიერთ ქვეყანაში მიწის რეესტრში ძიება და ტიტულების პოვნა საჭიროებს იურისტებისა და ექსპერტების დახმარებას. ინფორმაცია შეიძლება გაგიმჟღავნოთ ტოპოგრაფმაც.
მიწის საკუთრების უფლებებზე ორიენტირებულ არასამთავრობო ორგანიზაციებსაც შეუძლიათ დახმარება. მაგალითად, Cadasta Foundation-მა დააფინანსა კონგოს დემოკრატიულ რესპუბლიკაში, მალაიზიასა და სხვა ქვეყნებში პროექტები, რომელთაგან ზოგიერთი იყენებდა მონაწილეობითი (ჩართულობითი) აზომვის ტექნიკასა და სატელიტურ გამოსახულებებს პარალელური (ან არაოფიციალური) რეესტრების შესაქმნელად. ნიუ-იორკ-სიტიში მოიჯარეთა უფლებების დამცველმა ჯგუფმა შექმნა საიტი, რომელიც ადგენს არამხოლოდ მესაკუთრის ვინაობას, არამედ აღრიცხავს მიწის მფლობელის სხვა ქონებასაც.
ადგილზე ვიზიტებმაც შეიძლება მოულოდნელი შედეგები მოიტანოს. რას ნახავთ იქ?
და ბოლოს, რა თქმა უნდა, ყოველთვის ღირს ცნობისმოყვარე მეზობლებთან გამოლაპარაკებაც.
სახელმძღვანელო ინსტრუქციებს თავი მოუყარა ტობი მაკინტოშმა (Toby McIntosh), GIJN-ის რესურსცენტრის ყოფილმა დირექტორმა. ტობი მაკინტოში 39 წელი მუშაობდა Bloomberg BNA-ის ვაშინგტონის რეპორტიორად და FreedomInfo.org-ის, არაკომერციული ვებგვერდის რედაქტორად. იგი, ასევე, უძღვება ბლოგს: eyeonglobaltransparency.net.
ქართული წყაროები
ქვეთავი ქართული წყაროების შესახებ მომზადებულია გამომძიებელ ჟურნალისტთა გაერთიანება “აი, ფაქტის” მიერ
საქართველოში უძრავი ქონებისა და მისი მფლობელების შესახებ ძირითადი ინფორმაციის მოძიება ინტერნეტის საშუალებით თავისუფლადაა შესაძლებელი. თუმცა, საარქივო ჩანაწერების ნახვა შედარებით რთული პროცესია, რომელიც დროსა და ფინანსებს მოითხოვს.
დავიწყოთ იმ ინტერნეტ რესურსების განხილვით, რომელიც მიწისა და შენობების შესახებ მნიშვნელოვან დეტალებს გვიზიარებს სახელმწიფოს მიერ მართვადი ბაზებიდან.
ამ კვლევა-ძიების პროცესში ყველაზე მთავარი საჯარო რეესტრის ეს ვებ-გვერდია, სადაც ინფორმაციას მიიღებთ უძრავი ქონების ფართობის, ადგილ-მდებარეობის, მესაკუთრისა და რეგისტრაციის ვადების შესახებ.
საიტზე შესვლისას საჭიროა ძებნა დაიწყოთ იმ მონაცემით, რომელიც უტყუარად იცით, რომ ზუსტია. მაგალითად, შეგიძლიათ კონკრეტული პიროვნების ან ორგანიზაციის სახელზე რეგისტრირებული ქონება იპოვოთ საძიებო ველში მისი პირადი ნომრის შეყვანით. მაგრამ ამ შემთხვევაში ზუსტად უნდა იცოდეთ პირადი ნომერი.
ადამიანისა და ორგანიზაციის უძრავი ქონების შესახებ ინფორმაციის მოძიება შესაძლებელია იმ შემთხვევაშიც, თუ პირადი ნომერი არ იცით და მხოლოდ სუბიექტის სახელი გაქვთ. ასეთ შემთხვევაში საძიებო სისტემა გიჩვენებთ ქონებების იმ სიას, რომელთა რეგისტრაციის დოკუმენტებში ეს კონკრეტული სახელია ნახსენები.
მაგალითად, თუ ჩაწერთ გიორგი გიორგაძეს საძიებო ველში, სისტემა გიჩვენებთ ყველა ქონებას, რომელიც გიორგი გიორგაძის სახელზე არის ან ყოფილა რეგისტრირებული. საქართველოში, შეიძლება, რამდენიმე გიორგი გიორგაძე ცხოვრობდეს და ამიტომ თქვენ უნდა გაარკვიოთ, რომელია ის, ვინც თქვენ გაინტერესებთ.
ამ დროს ძიებას გაგიადვილებთ, თუკი გეცოდინებათ რომელიმე ქონების მისამართი, რომელსაც, მაგალითად, გიორგი გიორგაძე ფლობს. ამგვარად მარტივად დააკავშირებთ საჯარო რეესტრის მიერ ნაჩვენები შედეგებიდან, რომელი შეიძლება იყოს თქვენთვის საინტერესო პიროვნება, გადახვალთ ამონაწერის ველში, იპოვით მის პირად ნომერს და შემდეგ საძიებო ველში ჩაწერთ ამ პირად ნომერს. ასე სისტემა ზუსტად გიჩვენებთ იმ ქონებების ნუსხას, სადაც თქვენთვის საინტერესო პირს აქვს საკუთრების უფლება.
ასევე სისტემაში ძიება შესაძლებელია ქონების მისამართის მიხედვით. მაგალითად, თუ იცით ქუჩის ზუსტი დასახელება და შენობის ან ნაკვეთის ნომერი, შესაძლოა, ონლაინ ბაზაში მის შესახებ მეტი ინფორმაციაც ნახოთ. თუმცა, გაითვალისწინეთ, რომ საქართველოში უძრავი ქონების დამისამართება კარგად ორგანიზებული არაა, განსაკუთრებით სოფლებში და შესაძლოა, ძიებისას პრობლემებს წააწყდეთ.
ასეთ შემთხვევაში უმჯობესია, ნაკვეთი ვეძებოთ მისი უნიკალური ნომრის, ანუ საკადასტრო კოდის მეშვეობით. საკადასტრო კოდი ამონაწერზე მოცემულია ზედა მარჯვენა კუთხეში და შედგება ციფრებისა და წერტილებისგან.
ამონაწერშივეა მოცემული ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ ვინ ფლობს ნაკვეთს და როდის შეიძინა/დაარეგისტრირა საკუთარი უფლება ამ ნაკვეთზე. ეს ინფორმაცია მოცემულია მესაკუთრის განყოფილებაში.
არქივიდან შესაძლებელია, გამოითხოვოთ ის დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც ამა თუ იმ პირმა ქონებაზე საკუთრების უფლება დაირეგისტრირა. უმეტესად ეს დოკუმენტია შესყიდვის, გაცვლის ან ჩუქების ხელშეკრულება.
დოკუმენტის ერთი გვერდის არქივიდან გამოთხოვის საფასური 1 ლარია. რეესტრში წერილის გაგზავნა ონლაინ ამ ვებ-გვერდიდანაა შესაძლებელი: https://nom.reestri.gov.ge/
გარდა მესაკუთრის შესახებ მოცემული ინფორმაციისა, ამონაწერში შეიძლება იპოვოთ მონაცემები ქონებაზე არსებული იპოთეკის ან იჯარის შესახებ, მაგალითად, რა ვადითაა გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება, რამდენია ყოველთვიური გადასახადი და ა.შ.
ამ ბაზის გარდა საჯარო რეესტრს აქვს ციფრული რუკა, რომელზეც დატანილია ინფორმაცია სახელმწიფოს მიერ აღრიცხული უძრავი ქონების შესახებ. რუკა განსაკუთრებით გამოსადეგია ისეთ შემთხვევაში, როცა ნაკვეთის ადგილმდებარეობა ვიცით დაახლოებით და არ გვაქვს მის შესახებ დამატებითი ინფორმაცია, არ ვიცით საკადასტრო კოდი ან მფლობელის ვინაობა.
რუკის გამოყენებისას აუცილებელია გააქტიუროთ საკადასტრო მონაცემების ველი და შემდეგ იპოვოთ ნაკვეთის საკადასტრო კოდი.
საჯარო რეესტრის გარდა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ინფორმაციას გვთავაზობს თბილისის მერიაც. არქიტექტურის სამსახურის მიერ შექმნილ ციფრულ რუკაზე დატანილია ინფორმაცია ქალაქში არსებული რეგისტრირებული უძრავი ქონების, მშენებლობის ნებართვების, სამშენებლო პროცესში გამოვლენილი დარღვევებისა და ბევრი სხვა ურბანული საკითხების შესახებ.
აქვე შეგიძლიათ იხილოთ ინფორმაცია ქალაქში არსებულ ქონებაზე გამოცხადებული აუქიციონების შესახებ, ნახოთ, როგორ ნაწილდება ფუნქციური ზონების მიხედვით თბილისის ტერიტორია ან რა ფართობი უჭირავს გამწვანებასა და სარეკრეაციო ზონებს.
მსგავსი ტიპის ვებ-გვერდი არსებობს ქვეყნის სხვადასხვა ქალაქების ტერიტორიებთან მიმართებითაც. მუნიციპალური სერვისების განვითარების სააგენტოს მიერ შექმნილი ციფრული რუკა ისეთ მრავალფეროვან ინფორმაციას ვერ იძლევა, როგორსაც თბილისის რუკა გვთავაზობს, მაგრამ აქ შეგიძლიათ იხილოთ მონაცემები მუნიციპალიტეტებში განხორციელებული სამშენებლო პროექტების შესახებ.
შესაძლოა, რუკა შეფერხებით მუშაობდეს ან არ იყოს ინფორმაცია სრულად დატანილი. ასეთ შემთხვევაში უნდა დაუკავშირდეთ მუნიციპალური განვითარების სააგენტოს და მათ აუხსნათ საქმის ვითარება და მოითხოვოთ შესაბამისი ინფორმაცია მათგან.
სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული ქონების გასხვისებას შეგიძლიათ თვალ-ყური აუქციონის დროსვე ადევნოთ e-Auction ვებ-გვერდის საშუალებით. აქ ნახავთ როგორც უძრავი ქონების, ისე მოძრავი ქონების გასხვისების შესახებ განაცხადებს.
